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目前只支援chrome ，詳細功能請到粉絲團。  

這種色情網站感覺毒都超多，除廣告工具不可不備啊XDDD

最近很多網站開始擋ADblock，這款倒不會被偵測

烏克麗麗 選擇

玩烏克麗麗也一年多了，陸續也換了幾把琴

我個人第一把琴是Leolani的琴，之後也有緣份和台灣Leolani分公司的邱老闆結識

但第一把琴我最後賣

第二把琴是Kala 的入門相思全單，這把是特價買的，一萬出頭，但賣掉了

第三把，我又回到Leolani的懷抱，這把小而巧，不太想賣，但他有點掉漆(琴身)，所以在考慮要不要出售

第四把是 跟網友收的Mozart 26吋，這把也不貴，一千多塊(二手的嘛)

第五把也是Leolani (老闆絕對沒有算我比較便宜)，但這把是幫朋友買的

第六把是台灣製的 π ( 就Pi，3.14圓周率)


短短的一年多，經手六把琴，但我只是個新手，彈得到那麼多把嗎?

不是，因為我在台北工作，家在台南， 只是懶得帶，所以四處都放一把 (因為我愛烏克XD)

進入正題，很多人會疑惑要買什麼琴，通常新手會擔心買太便宜之後會需要再買，所以在預算上很二難

但其實我這樣說，以新人而言，你就算有錢到去買kamaka，你最後一定還是會換

因為你並沒有彈琴的經驗，你無法得知自己適合什麼琴，你不要看烏克麗麗每把都長得差不多，其實柄的粗細、寬度、重量都不一樣，再加上烏克麗麗有21吋 23吋和26吋，其實說真的要挑還不好挑

因為每個人的手指的大小比例都不一樣，適合你的琴當然就不一樣。

你可以看到我的琴裡有三把都Leolani，這不是沒有原因，因為Leolani的規格有好幾把接近原始烏克麗麗的寬指板(我記得是38mm)，對男生手指大又粗的人，這種設計會很好很多

但這種寬度如果對於手指細短的人，一定會覺得間隔太大

再來有些琴有頭重腳輕的問題，這個有些人覺得ok，有些人覺得會影響彈奏

所以對於新手而言，我的建議是，你就挑一把符合預算、聲音喜歡的買就好

等到真的有彈下去的決心及知道自己的需求時，再來挑琴

因為挑琴很麻煩，之前去西門町的某知名店，我進去一圈出來，預算內的琴沒半把順手的，但店內的琴非常多

最後是回台南家時，在方永松老師那裡買到

所以，新手買烏克，挑把你愛的下手就可以了，不然我這裡有二手要賣的你也可以來問看看
XDDD

 共勉

房仲招數集-不定期更新

由於有打算買房，從網路上找了一些資料，供廣大的網友們一同參考

再次聲名，這些東西都不是我寫的!!如有侵權，請來信告知

主要招數:假出價，破壞賣方成交
本集內容:

這招真的很奇怪，我不曉得這算不算仲介同業間的惡性競爭。

某個台中的親戚要自售一間位於2樓的房子，不曉得是不是大家都討厭2樓還是怎樣~

那間房子賣很久都沒賣出去，所以簽給很多間仲介，想要加快賣掉的速度。

每個禮拜也蠻多人看的，但是回報的價格都偏低。

後來親戚降了一些底價後，就有人下斡了，就通知警衛那間價錢談得差不多了，不要再給仲介帶看了，他要思考一下再做最後決定。

也不曉得是警衛還是誰通風報信，突然間電話大增，來的電話都是

"先生你這間賣太便宜了，我這邊有個客戶要出270，比你收斡的260還高一點"
"這邊有一組準買方，願意出的價格比260還高，要不要談談看"

這下可好了，這位親戚突然覺得他不應該降價的，房子的行情還是有的。

思考了兩天決定退斡，並且跟其他兩家仲介接洽。

後來，
第一家仲介說"喔~先生太可惜了!那位買主已經決定先買其他建案了"
第二家仲介真的有請出一位"買方"來買，但是買方的自備款不足，要使用信貸來當頭期款都不成(因為這位買方是小白)，所以後來破局。
(小白用下要約的方式，備註另寫:貸款未達xxx萬，則本契約失效，所以不用賠錢，厲害厲害，自住兄弟要學起來喔，這招對買方有保障。)


奇奇奇~~
怪怪怪~~
大半年沒聲響，為何有人下了斡旋，其他買方就突然蜂擁而至。

原來仲介內部手法這叫做"破壞"，主要是讓別人的買賣破局，替自己爭取機會。

後來這位親戚的房子還是有賣掉，不過第二次有人下斡後，別家仲介再說什麼有更好的買方，他都置之不理了。

時間就是金錢，價格還行的話就趕快落袋為安，三心二意換來的只會是多繳幾個月的貸款和管理費~~

•  -----------------------------以上結束-----------------------------------------------

呵呵呵～我是已離職仲介，現為房東。

但是風水輪流轉，現有1間店面租給房屋仲介，僅收微薄租金不插股。

偶而跟房屋仲介扯扯屁，聽他們吐吐苦水兒。

（真糟糕/他們抱怨的細節我都聽的懂。）
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現在都流行一屋多賣，就是多位不同店仲介去向賣方簽一般簽/只有（投資客）賣方聯絡管道+key，

任何簽都沒有。所謂的1店上市/線，百店連賣也是這種精神。

所謂仲介手裏拿的契約都是保障仲介，賣/賣雙方要學會下但書，保障自己。

不肯讓你在任何仲介契約裏下但書的仲介，則不需理會，出了事絕對不會保障消費者。

精明的買方斡旋金只簽10萬本票。但書：斡旋/買賣不成立則本票失效/附註失效日期。

本票正本自留，影本留仲介。

買方說詞....抱歉，我跟你仲介這輩子沒成交過，所以....先小人後君子.....


或買方簽訂要約書後，要約書也可下但書：銀行房貸未達購買價8成，本件買賣無效不成立。

仲介確定已有買方要買，再向賣方出具買方要約書補簽賣方14天短期專簽（日期陷阱請自動迴避）

，再向買方回覆，撮合雙方交易金額領酬庸％。


當過房屋/土地仲介被買/賣方糟塌的我，去練個3～4年就看出來買/賣/仲介3方角力戰。

很有趣，也很累。一切都是買空賣空心理戰。

仲介一句名言：戲棚下站久了，舞台就是你的。

然而每個人要站多久才會有自己舞台呢，還是戲棚垮台了但你還在撐？

每當市場上瀰漫詭譎氣氛，大家都沒錢時。然而，2012今年就是.....

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我如果要買房就直接去調房屋謄本（測量成果圖）/地籍圖/土地謄本（土地使用分區證明），

然而所謂的陷阱/物件4大法定權利從這5份文件都可80％審視出來。先排除有瑕疵/嚴重瑕疵物件。

其餘是物件現況（有無嫌惡設施/台電電箱塔/棺材店/風水方位/凶宅/棟距/漏水壁癌排最後）。

當然參考價格請私立銀行放款部透過其銀行區域聯合中心先行估價過。（前輩有提，略..）

確認後可直接找屋主/地主談，最快最有誠意。

談條件過程中就得知其人格特質。賊一點的寧可不成交。（一直拉高價格/細節不談。）

倘若沒誠意，只會浪費彼此時間/就算有陷阱也會深陷泥濘，買屋賣屋是講求緣份的。

一個要賣高/一個要買低。也別期待談1次就能成交，價格心理戰談/耗個半年跑不掉。

殺價大家都要殺，但是要殺的有同理心/有技巧/殺的讓賣方心服口服卻不容易。

買方倘若沒對物件多做功課，亂殺一通，只會讓賣方反感再反感，更何況是情緒性的殺價。

一開口就跟對方說，我有誠意想跟您買賣物件，彼此都省賣4％買2％仲介費，只差一個成交好價格。

價錢談妥了，先簽個買賣草約，重點列一列，那怕是一張A4紙也行。

但請別出『落屎價』。以下就是『落屎價』總代表。
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遇過買方買土地只出價土地公告現值/買透天房屋只出價土地公告地價+建物建築成本的，

絕對被賣方踢出門外。

遇過賣方只講現拿多少，物件全放給它爛，應付服務費/土地增值稅/契稅全推給買方付，

被眾買方拒絕交易。無奈，開發仲介只能拿來當物件墊腳石/跳板物件。
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好仲介不是沒有，只是需要時間粹煉.......

沒有賣不掉的物件，只有談不下去的價格....

您是好賣方嗎，請把物件整理好，不能說的底價已達淨賺10％總利潤時就學會放手吧。

把好魚波段留一些給別人吃，相信一堆仲介/自住買方會上門求成交的。

如何調一間房子的謄本

 以下是從 mobile01轉來的。 如何調一間房子的謄本

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如何調閱謄本，所以就告訴大家這個對某些人來"很容易"、"沒什麼"、"沒什麼好說的"、"一點都不厲害"的謄本調閱方式。

首先只要你擁有"地址"就可以調出來，任何人都可以!

所以去看房子的第一步不是拍房子內部的漂亮裝潢也不是去拍哪裡有漏水和璧癌，而是拍下他的門牌號碼，看完房子回家調謄本。

調閱謄本我知道有3種方式，有一種就是自己跑去地政事務所調閱，另一種就是網路調閱，還有一種就是7-11的i-bon也可以調閱(不過這個我沒操作過)。

中華電信HINET的全國地政電謄本系統

http://210.71.181.101/authorize.asp

只要你有中華電信的帳號，輸入你的中華電信帳號和密碼就可以登入使用，調一張20元，一間房子通常2張而已。

沒有的話，聽說是可以使用自然人憑證(這我沒用過)，

PS
如果要調閱大樓的房屋的話，只需要輸入建號就可以了，這些都可以透過輸入地址查到，不要輸入地號~~會很可怕!

相機曝光值、測光的應用

相機的測光方式，以一般的DC而言大致有三種
1. 全區測光
2. 中央測光
3. 點測光

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1 . 全區測光

      此模式一般都是用在白天，而相機的內建預設值也是這個模式。
   
       全區測會把畫面上的光源分佈狀況做平均統計取得正確的曝光值，這個模式如果在白天可以有很不錯的效果


2. 中央測光

        只測中間的光以取得更正確的曝光值，所以除了中間之外，其它的地方可能會有過白或過暗的現像，所以這個模或可以用在晚上或光線不足的地方，或在晚上時要拍人或明亮的招牌時使用。


3. 點測光

       和中央測光一樣，但範圍更小。



善用此三種模式，加上相機內提供的曝光補償，讓相片的成像更正確!!

如果是在白天，使用全區測光即可，但有時太陽很大，拍出來會很白，或者陰天亮度不夠，所以在一般的情形下，太暗就加，太亮就減。

但...人生總有例外， 當光源足夠，但背景是過黑或是過白，或者在室內等情形!!

此時曝光補償就要反向操作，「遇白就加，遇黑就減」

例如你在室內拍白色牆壁時，相機會誤以為現在的環境很亮，因為相機分不出是白色的亮或太陽的亮，所以會自動把相片變暗，但事實上室內的光源遠不如室外但也不至於太暗 ，相機幫你減低曝光的結果，拍起來反而會過暗。

    了解這個原理之後，當背景是很亮或白色時，把相機的曝光補償加高，這樣拍起來相片可以獲得比較正確的亮度。

相反的，如果目標是黑色時，則要減少曝光度，因為相機會分不出是目標暗或是暗上暗，所以會自動幫你增加曝光度把畫面加亮，所以它把你要手動把曝光補償減低!!

新制日文檢定 JLPT

我考過啦，我可以大聲了，哇哈哈哈
這篇用來說明一下新制日文檢定，它有很多名稱啦， 日能試験、日本語能力試驗
總之它英文就叫 JLPT

JLPT新制和舊制不一樣，不過我沒考過舊制，它第一次改新制我就去考，然後就過了....

新制的級數總共有5級，5級最簡單，1級最困難，我考的是2級

題型有單字、句子重組、閱讀，其中句子重組是舊制沒有的，句子重組難度的話，我覺得普通

整體而言，二級難度和舊制差別不大，大家是這樣講的....我是第一次考，難不難我不知道(都過了，當難是不難，哇哈哈)

聽力的話，有簡單的對話，要你聽情境，也有直接叫你選回答的，其中我覺得最難的是數字和星期還有時間

聽力的過程中，有時會出現星期、數字、時間，我建議聽到之後 寫下來，這種型是最難的

比如說，聽力某一題大意如下:

有一個爸爸星期一拿到遊樂場招待券，限定星期一使用，但下星期一有上班不能和家人去，所以媽媽決定自己帶小孩去，但爸爸最後決定請假陪家人去


接著題目可能有二小題，"什麼時候去"、"幾個人去"

這些對話可能會長達2分鐘 ，而且講得很快

也可能會出現一篇新聞，"日本最近出生率下降30%...."，就直接念了一篇新聞給你聽，時間有三分鐘，也是講很快，不知三分鐘有多長嗎?

到這裡看一下，速度差不多，點我

以上聽力，連選項都是用念的，你拿到的聽力試題本 說穿了只是一本筆記本 ，讓你邊聽邊寫重點的而已

至於合格的標準，沒有標準可言，JLPT為了讓每一次的考試有鑑別力，採用等化分的方法，跟大學學測的級分制很像

大家考完後會交給電腦改分數，改完之後會算出你的級分，全部的人級分都算出來之後，再依一定的比例去設定合格分數

比如說，今年的標準是100分合格(滿分180)，但到了明年，由於題目的關係，使得大家得分提高了，此時它的標準就會提高，可能變成110

而你的得分也會因題目 的不同而不同

實質算法應該沒有人知道，不過總歸一句，考滿分是穩過的

日檢二級通過囉

二話不說，來看證據

 我幾乎從零開始，只花了十個月，2009年9月中開始學，2010年7月4號考試，號稱難度提高的新制日檢(據說及格人數會降低)
我pass啦，我又完成一項困 難的挑戰了，yaya